Konut Piyasasında Denge Sağlanıyor, İpotekli Satışlar Artış Gösterdi
Konut piyasasında dengeli bir görünüm sürerken, ipotekli satışlar artış gösterdi ve ilk el konut satışları son dört yılın zirvesine ulaştı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., konut sektörünün 2026 yılının ilk yarısındaki performansını değerlendiren “Bir Bakışta Konut Piyasası 2026 İlk Yarıyıl” başlıklı raporunu yayımladı. Rapora göre, konut piyasasında dengeli bir görünüm korunurken, özellikle ipotekli konut satışlarında ve ilk el konut satışlarında sınırlı bir toparlanma gözlemlendi. Araştırmada, konut satışları, fiyat hareketleri, finansman koşulları, yabancıya satışlar, yapı ruhsatları, yapı kullanma izinleri ve inşaat maliyetleri gibi temel göstergeler detaylı bir şekilde incelendi.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2026 yılının ilk yarısında konut piyasasının geçen yıl oluşan yüksek baza rağmen güçlü bir seyir izlediğini belirtti. Finansmana erişimdeki zorluklara rağmen, ipotekli satışlarda dikkat çekici bir artış yaşandığını ifade etti.
Yılın ilk altı ayında toplam 699 bin 516 konut satışı gerçekleştirildi. İpotekli satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %32 artarak 142 bin 794 adede ulaştı. Böylece ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %15’ten %20’ye yükseldi. Ancak, satışların yaklaşık %80’i kredi dışındaki yöntemlerle gerçekleştirildi. Maya, tasarruf finansman şirketlerinin ipotekli satışlar üzerindeki etkisinin bu yıl daha belirgin hale geldiğine dikkat çekti ve krediye erişimdeki sıkıntılara rağmen finansman kanallarındaki çeşitlenmenin piyasayı desteklediğini vurguladı.
İlk el konut satışları ise, yılın ilk yarısında 221 bin 487 adetle son dört yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak, ilk el satışların toplam konut satışları içindeki payı %32 seviyesinde kaldı. Raporda, güvenli ve yeni yapılara yönelik talebin yanı sıra kentsel dönüşüm projelerinin yeni konut satışlarını desteklemeye devam ettiği belirtildi. 2020 yılından bu yana ilk el satışların toplam satışlar içindeki payının %30-33 bandında seyrettiği vurgulandı. Bu oran, 2014 ve 2018 yıllarında %48 seviyesine kadar yükselmişti.
Reel konut fiyatlarıyla ilgili yapılan değerlendirmelerde ise dikkat çekici veriler yer aldı. Konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış seyrine ilişkin veriler, reel konut fiyat endeksinin yıllık değişiminin son 29 ayda yalnızca Kasım 2025’te pozitif gerçekleştiğini gösterdi. Diğer aylarda ise fiyatların negatif bölgede kaldığı ifade edildi. Son dönemde reel değer kaybının hızının yavaşladığına işaret eden araştırmada, fiyatların henüz kalıcı bir pozitif eğilime geçmediği belirtildi. Konutun kira geliriyle kendini amorti etme süresi ise yaklaşık 16 yıl seviyesinde yatay seyrini koruyor.
Yabancıya yapılan konut satışları da gerilemesini sürdürüyor. Yılın ilk yarısında yabancıya satışların toplam satışlar içindeki payı %1,3’e gerileyerek son yılların en düşük seviyelerine indi. Yabancı yatırımcıların ilgisinin belirgin şekilde zayıfladığına dikkat çekilen raporda, satışların ağırlıklı olarak İstanbul ve Antalya’da yoğunlaştığı ifade edildi.
Yeni konut arzı ise güçleniyor. 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1 milyon 187 bin 924 olarak kaydedilirken, 2026’nın ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169 bin 580’den 232 bin 252’ye yükseldi. Aynı dönemde yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı da 148 bin 206’dan 163 bin 227’ye çıktı. Maya, yapı ruhsatı ve iskan verilerindeki artışın yeni konut arzının güçleneceğine işaret ettiğini belirterek, “Ancak yeni üretimin piyasaya yansıması inşaat süreleri nedeniyle zamana yayılacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
Rapora göre, 2026 yılı Mayıs ayı itibarıyla inşaat maliyet endeksi yıllık bazda %29,8 arttı. İşçilik maliyetleri %32,6 ile artışta en önemli unsur olurken, aynı dönemde üretici enflasyonu %28,9 seviyesinde gerçekleşti. Böylece inşaat maliyetlerindeki yükselişin üretici enflasyonuna yakın, tüketici enflasyonunun ise bir miktar altında seyrettiği ortaya kondu.
